É significativo que o Patrimônio Nacional da Espanha seja atualmente sete vezes maior que seu PIB. Essa disparidade é ainda mais acentuada pelo fato de ser muito maior do que o de outros países da nossa região, tanto em magnitude quanto em ritmo de variação. Segundo Naredo e Carpintero, o culpado por essa situação foi a reavaliação imobiliária.
Está cada vez mais claro que os fatores relacionados aos ativos influenciam diretamente o comportamento das variáveis de fluxo (renda, consumo, poupança) e que as transformações pelas quais a economia passou nos últimos 15 anos apenas reforçaram essa tendência. Esses fatores endógenos perderam terreno no cálculo da riqueza nacional para outros fatores exógenos, como a própria valorização dos ativos, que "ganha vida e exerce uma influência muito significativa por meio do chamado 'efeito riqueza' no caso das famílias ou por meio da criação de 'dinheiro financeiro' no caso das empresas", segundo o relatório "Balanço Nacional da Economia Espanhola 1984-2000" da FUNCAS, elaborado pelos professores Naredo e Carpintero. Em suma, em nosso mundo globalizado, a economia real está intrinsecamente ligada à economia financeira.
Para entender esse comportamento, é importante considerar que mais de 80% do patrimônio líquido nacional é atribuível ao valor dos imóveis e à sua extraordinária valorização desde 1985, uma tendência que se mantém até hoje, com a única exceção do breve período de estagnação (que de forma alguma foi uma recessão) entre 1992 e 1996. Embora seja verdade que fatores como a redução das taxas de juros que tornaram o crédito mais acessível, políticas tributárias favoráveis e a crescente acessibilidade à moradia para os espanhóis tenham incentivado a compra de imóveis, é surpreendente que o atual boom imobiliário tenha coincidido com uma inflação muito mais estável e preços que já estavam inflacionados no ciclo anterior. Outros fatores que podem ter influenciado esse cenário incluem a intervenção de grupos de interesse, o comportamento variável dos participantes do mercado, as regras que regem o mercado imobiliário espanhol e políticas específicas, segundo Naredo e Carpintero.
Outro fato significativo é que a importância do fenômeno imobiliário no crescimento do patrimônio líquido espanhol se deve não tanto a novas construções, mas sim à reavaliação de imóveis já existentes.
A Espanha é diferente, pelo menos em termos de tendências do mercado imobiliário. Enquanto na maioria dos países industrializados o PIB cresceu mais rapidamente do que o valor dos ativos imobiliários líquidos, na Espanha ocorreu o oposto, atingindo 5,7 vezes o PIB espanhol. Os terrenos espanhóis são mais caros em relação aos países vizinhos quando comparados à renda gerada na Espanha, mas mais baratos por metro quadrado. No entanto, essas diferenças de preço têm diminuído devido ao influxo de compradores estrangeiros em áreas turísticas e ao desenvolvimento de espaços comerciais.
Contudo, na Espanha, os 5% mais ricos dos proprietários detinham 27% do valor dos imóveis, enquanto na França e nos Estados Unidos, essas porcentagens eram de apenas 16% e 21%, respectivamente, demonstrando a distribuição desigual da riqueza. Além disso, o espetacular boom imobiliário na Espanha ampliou a diferença já existente entre proprietários e não proprietários de imóveis, "fatos que limitam a generalização das conclusões que geralmente são tiradas sobre a evolução da desigualdade com base apenas em dados relativos à renda e às despesas comuns das famílias espanholas", afirma Naredo.
Empresas imobiliárias listadas na bolsa de valores
O setor imobiliário também demonstra sua força no mercado de ações. A atividade corporativa está gerando grande entusiasmo entre os investidores. A mais recente a se movimentar foi a BSCH, que chegou a um acordo com a construtora privada Sacyr para a venda de 24,5% da empresa imobiliária Vallehermoso, ao preço de € 15 por ação. "O preço representa um prêmio de 31% sobre o preço de mercado em 24 de maio (€ 11,4 por ação) e um prêmio de 25% sobre o nosso valor patrimonial líquido estimado (VPL, € 12 por ação)", afirma Félix Quintana, CEO da Renta 4. A transação e o preço destacam a atratividade das empresas imobiliárias, que continuam a manter fortes níveis de atividade tanto em seus negócios de desenvolvimento quanto de gestão de propriedades. Quintana acredita que os descontos de 40-50% sobre o valor presente líquido (VPL) observados meses atrás eram injustificados, "no entanto, os preços atuais estão começando a se ajustar para a entrada nessas ações (próximo ao desconto histórico de VPL de 10-15%)", acrescenta. Das outras empresas listadas (Metrovacesa, Colonial, Bami e Urbis), a MVC (pertencente ao BBVA) e a URB (pertencente ao BSCH) são, teoricamente, as mais propensas a seguir o caminho da Vallehermoso.
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